Due Diligence in Dubai unterscheidet sich strukturell von Deutschland an drei Punkten: kein Notar im deutschen Sinne, kein Grundbuch im preußischen Sinne, dafür ein zentrales staatliches Register beim Dubai Land Department. Wer das Register direkt liest, hat sieben der zehn Prüfpunkte unmittelbar verifizierbar.
Off-Plan-Schwerpunkt liegt auf Punkt zwei und drei: jedes Projekt hat eine eigene RERA-Escrow-Nummer — Zahlungen außerhalb dieses Kontos sind nicht durch Law No. 8/2007 geschützt. Bei Ready-Immobilien dominiert Punkt fünf: ohne NOC des Master-Developers wird die Übertragung beim DLD nicht vollzogen, unabhängig davon, ob der Verkäufer den Kaufpreis bereits erhalten hat.
Was nicht in die Behörden-Checks gehört: die inhaltliche Prüfung der Entwickler-Bilanz (Punkt 1), der Service-Charge-Trend (Punkt 6) und die deutsche Steuerseite (Punkt 10). Diese drei Punkte trennen Tier-1- von Tier-3-Beratung. Eine Service-Charge-Sprung-Historie im Mollak-System ist häufig der erste Hinweis auf eine unterfinanzierte Owners Association — ein Risiko, das selten in Verkäufer-Prospekten auftaucht.
Die deutsche Steuerseite wird oft nachgelagert behandelt. Das ist falsch herum. §6 AStG-Wegzugssteuer bei geplanter Wohnsitzverlagerung, das DBA Deutschland–VAE und die §23-EStG-Spekulationsfrist gehören vor die Reservierung, nicht nach Vertragsschluss. Diese Punkte erfordern deutschen Steuerberater — keine Maklerauskunft.
Konsequenz für DACH-Käufer: die formelle Due Diligence beim DLD ist günstig und in wenigen Tagen abschließbar; die inhaltliche Bilanz- und Steuerprüfung trägt das eigentliche Risiko. AXD übernimmt die ersten neun Punkte vor Reservierung; Punkt zehn bleibt beim deutschen Steuerberater des Mandanten. Vertieft in der allgemeinen Risiko-Analyse für deutsche Anleger.
