Was bedeutet Snagging bei einer Dubai-Immobilie?

Snagging ist die systematische Mängelaufnahme einer fertiggestellten Off-Plan-Immobilie vor Schlüsselübergabe an den Käufer. Dabei werden bauliche Mängel, technische Defekte und Abweichungen von Plan und SPA dokumentiert und in einem Snagging-Report an den Bauträger übergeben. Der Bauträger ist verpflichtet, dokumentierte Mängel im Rahmen der Defect Liability Period kostenlos zu beheben.

Wie lange haftet der Bauträger für Mängel?

Die typische vertragliche Defect Liability Period (DLP) beträgt 12 Monate ab Übergabe für allgemeine Mängel — Sanitär, Elektrik, Türen, Oberflächen. Für strukturelle Bauteile (Tragwerk, Fundament) gilt nach UAE Federal Law 5/1985, Artikel 880, eine zwingende Strukturgarantie von 10 Jahren. Vertragliche Kürzungen dieser strukturellen Frist sind unwirksam.

Was prüft man bei einem Snagging?

Geprüft werden: Wände/Decken auf Risse und Putzfehler, Bodenbeläge auf Verlegung und Fugenbild, Türen/Fenster auf Dichtigkeit, Sanitärinstallation auf Lecks und Funktionalität, Elektrik (Schalter, Steckdosen, Erdung) per Tester, Klimaanlagen-Performance, Küchengeräte, Wasserdruck, Abflussgeschwindigkeit und Übereinstimmung mit dem vereinbarten Finishing-Standard. Empfohlen wird ein DLD-zertifizierter Snagging-Inspektor.

Kann ich die Übergabe verweigern, wenn Mängel bestehen?

Bei wesentlichen Mängeln, die die Bewohnbarkeit beeinträchtigen (Wasserschäden, fehlende AC, gravierende Sicherheitsmängel), kann der Käufer die Übergabe verweigern und Nachbesserung verlangen. Bei nicht-wesentlichen Mängeln ist die übliche Praxis Annahme unter Vorbehalt mit dokumentierter Snagging-Liste und vereinbartem Behebungsfristen — Verweigerung wäre disproportional und kann Verzugskosten auslösen.

Snagging Dubai — Übergabe-Checkliste für DACH-Käufer

Gewährleistungs-Fristen

Schadenstyp	Haftungsdauer	Rechtsgrundlage
Strukturelle Mängel (Tragwerk, Fundament)	10 Jahre	UAE Federal Law 5/1985, Art. 880
MEP-Mängel (Sanitär, Elektrik, HKL)	12 Monate (Standard)	SPA / DLP-Klausel
Oberflächen & Finishing	12 Monate	SPA / DLP-Klausel
Eingebaute Geräte	Herstellergarantie + 12 Monate	SPA-Anhang

Snagging-Checkliste — Kernpunkte

Wände & Decken — Risse, Putzfehler, Farbtonsprünge, Wasserflecken
Böden — Verlegung, Fugenbild, lose Fliesen, Holzfeuchtigkeit
Türen & Fenster — Dichtigkeit, Schließverhalten, Glasschäden, korrekte Beschläge
Sanitär — Wasserdruck (min. 2 bar), Abflüsse, Lecks unter Spülen, WC-Spülung
Elektrik — alle Schalter und Steckdosen mit Tester, Erdung, Sicherungskasten-Beschriftung
HKL — Klimaanlagen-Leistung in jedem Raum, Filterzugang, Thermostat-Funktion
Küche — Geräte vollständig und funktionsfähig, Abzugshaube, Wasserzulauf
Plan-Übereinstimmung — Grundriss, Quadratmeterzahl, Materialqualität gegen SPA-Anhang
Balkon/Terrasse — Geländerhöhe nach UAE-Bauverordnung, Gefälle, Abflüsse
Gemeinschaftsbereich — Pool, Gym, Lobby, Aufzüge — wenn übergabe-relevant

Empfohlener Ablauf für DACH-Käufer

Tag −7 vor Übergabe — DLD-zertifizierten Snagging-Inspektor buchen (typ. 1.500 – 3.500 AED je nach Größe)
Snagging-Inspektion — 3 – 6 Stunden je nach Einheit, fotografierter Report mit georeferenzierten Mängelpunkten
Report an Bauträger — schriftliche Übermittlung mit konkreter Mängelbeschreibung und Behebungsfrist (typisch 30 Tage)
Re-Snagging — nach Nachbesserung erneute Begehung, erst dann Schlüsselübernahme und Title-Deed-Transfer
Verwandt: Oqood — vorläufiger DLD-Eigentumsschutz vor Übergabe.

Quellen

UAE Federal Law No. 5 of 1985 — Civil Transactions Code, Articles 877 & 880 (Strukturhaftung)
Dubai Law No. 8 of 2007 — Escrow Accounts for Real Estate Development
RERA — Handover and Defect Liability Bylaws
Bauträger-SPA-Musterklauseln Emaar, Sobha, Damac, Meraas — DLP-Standardlaufzeiten

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