Insights · Goldenes Visum · Mai 2026
Bekomme ich das Goldene Visum mit einer Off-Plan-Immobilie?
Ja. Die UAE-Einwanderungsbehörde ICP akzeptiert Off-Plan-Käufe für das 10-Jahres-Golden-Visum, sobald 2 Millionen AED tatsächlich eingezahlt sind — nicht erst nach Fertigstellung. Maßgeblich ist der kumulierte Betrag auf das DLD-Escrow-Konto, nicht der Gesamtkaufpreis. Bei einem typischen 60/40-Zahlungsplan ist die Schwelle oft innerhalb von 12–18 Monaten erreicht.
Rechenbeispiel: Wann wird die 2-Mio.-AED-Schwelle erreicht?
| Szenario | Kaufpreis | Schwelle erreicht bei |
|---|---|---|
| Off-Plan 4 Mio. AED, 60/40-Plan | ~ 1 Mio. EUR | Nach 50 % Bauzahlungen |
| Off-Plan 2,5 Mio. AED, 80/20-Plan | ~ 625 TEUR | Nach 80 % Bauzahlungen |
| Ready 2 Mio. AED, voll bezahlt | ~ 500 TEUR | Sofort bei Title Deed |
| 2 Off-Plan-Einheiten je 1,5 Mio. | ~ 750 TEUR | Kumulierbar, ICP akzeptiert |
Antragsdokumente
- Sale and Purchase Agreement (SPA) mit Stempel des Entwicklers
- Oqood-Registrierung beim Dubai Land Department
- SWIFT-Bestätigungen aller Einzahlungen auf das DLD-Escrow-Konto
- Schreiben des Entwicklers ("No Objection / Payment Status Letter") über den kumulierten Zahlungsstand
- Reisepass, Lichtbild, polizeiliches Führungszeugnis (apostilliert)
- Krankenversicherung (UAE-zugelassen)
Was das Goldene Visum nicht automatisch bewirkt
Das Golden Visa begründet UAE-Aufenthaltsrecht und Emirates ID — nicht aber automatisch steuerliche Ansässigkeit in den VAE. Wer dauerhaft in Dubai lebt, sollte zusätzlich das Tax Residency Certificate (TRC) bei der FTA beantragen. Für die deutsche Steuerseite gelten weiterhin §§ 8, 9 AO — das Visum allein beendet die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht nicht.
Quellen
- UAE Cabinet Decision No. 65 of 2022 — Granting of Long-Term Residency
- UAE Federal Decree-Law No. 29 of 2021 — Entry and Residence of Foreigners
- ICP — Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security (icp.gov.ae)
- Dubai Land Department — Title Deed / Oqood Registration Procedure
Hinweis: Die Schwellenwerte und Verfahren der ICP können sich ändern. Aktuelle Werte stets auf icp.gov.ae bzw. über akkreditierte Visa-Dienstleister prüfen. Dieser Beitrag ist kein Rechts- oder Visa-Rat.
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Kann ich das Goldene Visum mit einer Off-Plan-Immobilie bekommen?
Ja. Die ICP akzeptiert Off-Plan-Käufe für das 10-Jahres-Goldene-Visum, sobald nachweisbar 2 Mio. AED an den DLD-registrierten Entwickler eingezahlt wurden. Maßgeblich ist der tatsächlich eingezahlte Betrag — nicht der gesamte Kaufpreis. Ein laufender Zahlungsplan ist zulässig, solange die 2-Mio.-AED-Schwelle bereits erreicht ist.
Welche Nachweise verlangt die ICP bei Off-Plan?
Der Sale and Purchase Agreement (SPA) mit dem Entwickler, die Oqood-Registrierung beim Dubai Land Department, alle SWIFT-Bestätigungen über die Einzahlungen auf das DLD-Escrow-Konto sowie eine Bestätigung des Entwicklers über den kumulierten Zahlungsstand. Erst wenn diese Dokumente in Summe ≥ 2 Mio. AED nachweisen, wird der Antrag bewilligt.
Geht das Visum auch mit Fremdfinanzierung?
Ja, aber nur der eigenkapitalfinanzierte Anteil zählt. Ein Käufer mit z.B. 50% LTV-Hypothek auf eine 4 Mio. AED Immobilie hat 2 Mio. AED Eigenkapital — das qualifiziert. Bei Off-Plan ist Fremdfinanzierung in der Bauphase ohnehin selten; nichtansässige Käufer zahlen üblicherweise nach Zahlungsplan aus Eigenkapital.
Wann genau kann ich den Antrag stellen?
Sobald die kumulierten Einzahlungen die 2-Mio.-AED-Schwelle überschreiten und die Oqood-Registrierung erfolgt ist. Bei einem typischen 60/40-Zahlungsplan (60% während Bau, 40% bei Übergabe) ist das oft schon innerhalb der ersten 12–18 Monate erreicht. Das Visum gilt ab Ausstellung 10 Jahre und ist verlängerbar.
