Insights · Off-Plan-Rechtsleitfaden · Mai 2026
Reservation Fee Dubai Off-Plan
Die Reservation Fee bei Dubai Off-Plan liegt typisch bei AED 5.000–50.000 oder 5–10 % des Kaufpreises. Ob sie rückerstattbar ist, hängt vom Reservation Agreement ab — gesetzliche Rückzahlungspflicht entsteht erst nach RERA-Eintragung und SPA. DACH-Käufer sollten Rückzahlungsklauseln vor Zahlung schriftlich verankern.
Drei Phasen — drei Rechtsfolgen
| Phase | Rechtsgrundlage | Rückerstattung |
|---|---|---|
| Vor Reservation Agreement | Civil Code 5/1985 | Vollständig (keine Bindung) |
| Nach Reservation Agreement, vor SPA | Vertragsklausel | Nur wenn Refund-Klausel vorhanden |
| Nach SPA, vor RERA-Eintragung | Civil Code + SPA | Nach Vertragsbruch-Logik |
| Nach RERA-Eintragung (Oqood) | Dubai Law 13/2008 § 11 | Gestaffelt nach Baufortschritt |
Section 11 Law 13/2008 — die Käufer-Schutzschiene
Dubai Law 13/2008 in der durch Law 19/2017 geänderten Fassung regelt die Folgen bei Käufer-Nichtzahlung nach RERA-Eintragung. Maßgeblich ist der Baufortschritt zum Zeitpunkt des Storno:
- Baufortschritt < 60 %: Entwickler kann nach RERA-Notifikation und 30-Tage-Heilungsfrist den Vertrag kündigen — Käufer erhält die Anzahlung anteilig zurück, abzüglich bis 40 % Strafe.
- Baufortschritt 60–80 %: Rückgabe der Anzahlung abzüglich bis 40 % Strafe; alternativ kann Entwickler die Einheit weiterverkaufen und Differenz behalten.
- Baufortschritt > 80 %: Entwickler kann auf vollständige Zahlung bestehen oder die Einheit veräußern und 40 % Strafe einbehalten.
- Entwickler-Storno (z. B. Projektabbruch): Vollständige Rückerstattung aller geleisteten Beträge aus dem RERA-Escrow.
Was DACH-Käufer schriftlich verankern
- Konkrete Einheit, Größe, Floor-Plate, Kaufpreis und Zahlungsplan.
- SPA-Unterzeichnungsfrist (typisch 30–60 Tage) — Verstreichen löst Rückerstattung aus.
- Refund-Klausel bei Nichteinigung über finale SPA-Bedingungen.
- RERA-Eintragungsdatum als Bedingung für nächste Tranche.
- Anwendbares Recht: Dubai Courts oder DIFC Courts (vor Unterschrift festlegen).
Verwandte Themen
- Cooling-Off Period Dubai Off-Plan
- Escrow-Konto bei Dubai Off-Plan
- Zahlungsausfall im Off-Plan-Vertrag
- Bauverzögerung — Käuferrechte
Quellen
- Dubai Law 13/2008 (Interim Real Property Register), Section 11
- Dubai Law 19/2017 (Amendments to Law 13/2008)
- Dubai Law 8/2007 (Escrow Account)
- UAE Federal Law 5/1985 (Civil Code) — allgemeines Vertragsrecht
- Dubai Land Department — Investor Protection
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Wie hoch ist die Reservation Fee bei Dubai Off-Plan?
Bei direkter Reservation über den Entwickler typisch ein Pauschalbetrag AED 5.000–50.000, oft als Booking Fee bezeichnet. Bei Sekundärmarkt-Reservationen (Bestandsverkauf, noch nicht im DLD) verbreitet ein Anteil von 5–10 % des Kaufpreises als Anzahlung. Beträge sind nicht gesetzlich gedeckelt — die Höhe ergibt sich aus dem Reservation Agreement.
Ist die Reservation Fee zurückerstattbar, wenn der Käufer vom Kauf zurücktritt?
Vor SPA-Unterzeichnung: nur, wenn das Reservation Agreement eine ausdrückliche Rückzahlungsklausel enthält. Ohne Klausel gilt der Betrag als Sicherheit für den Reservierungsanspruch des Entwicklers und kann nach UAE-Vertragsrecht (Federal Law 5/1985, Civil Code) einbehalten werden. Nach SPA gelten die Dubai Law 13/2008 Section 11 Rückforderungsregeln je nach Baufortschritt.
Was passiert mit der Reservation Fee, wenn der Entwickler zurücktritt?
Tritt der Entwickler vom Reservation Agreement oder SPA ohne Käuferverschulden zurück, ist die Fee grundsätzlich vollständig rückzahlbar — Dubai Law 13/2008 Section 11 sieht für Bauverzögerungen oder Storno seitens des Entwicklers anteilige bis vollständige Rückerstattung vor. Vor RERA-Eintragung erfolgt Rückzahlung direkt; nach RERA-Eintragung über den Escrow-Trustee nach Law 8/2007.
Was sollte das Reservation Agreement enthalten?
Mindestens: konkrete Einheit (Tower, Floor, Unit Number, Größe in sq.ft), Kaufpreis, Zahlungsplan, Fertigstellungsdatum, SPA-Unterzeichnungsfrist, ausdrückliche Refund-Klausel bei Nichteinigung über SPA-Konditionen und Verweis auf RERA-Eintragung. Mündliche Zusagen sind nach UAE-Recht schwach durchsetzbar — alles schriftlich, idealerweise mit anwaltlicher Prüfung vor Unterschrift.
