Insights · DACH-Steuerleitfaden · Mai 2026
Welche Steuern fallen bei Dubai-Immobilien für deutsche Investoren an?
In den VAE fallen auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus Privat-Immobilien keine Steuern an. In Deutschland sind diese Einkünfte nach dem DTA Deutschland–VAE (Art. 6) ebenfalls steuerfrei, unterliegen jedoch dem Progressionsvorbehalt (§32b EStG): das übrige deutsche Einkommen wird mit dem höheren Durchschnittssteuersatz besteuert.
Was konkret zu beachten ist
Mieteinnahmen
In den VAE nicht steuerpflichtig (keine Einkommensteuer auf natürliche Personen, Dubai-Municipality-Gebühr 5 % wird vom Mieter getragen). In Deutschland nach Art. 6 DTA freigestellt, aber im Progressionsvorbehalt anzugeben. Separat zu prüfen ist die VAT-/Mehrwertsteuer-Behandlung bei Dubai-Immobilien — bei Wohnimmobilien Erstverkauf 0 %, Sekundärmarkt steuerfrei, gewerbliche Nutzung 5 %.
Veräußerungsgewinne
In den VAE keine Capital-Gains-Tax. In Deutschland greift §23 EStG: Wird die Immobilie vor Ablauf von 10 Jahren verkauft, kann ein steuerbarer privater Veräußerungsgewinn entstehen — auch hier nach DTA freigestellt, aber im Progressionsvorbehalt. Wer den deutschen Wohnsitz parallel zum Dubai-Engagement aufgibt, sollte zusätzlich die Wegzugsbesteuerung nach §6 AStG für DACH-HNWI vorab durchrechnen lassen.
Erbschaftsteuer
Die VAE erheben keine Erbschaftsteuer. Deutschland bleibt nach Welteinkommensprinzip zuständig — §2 ErbStG. Eine Dubai-Immobilie zählt zum Nachlass.
Corporate Tax (seit 2023)
Greift nur, wenn die Immobilie über eine UAE-Gesellschaft („mainland" oder „free zone") gehalten wird — Schwellenwert 375.000 AED Gewinn p.a. Bei privater Direkthaltung nicht relevant.
Was AXD nicht macht
Wir geben keine Steuerberatung — diese Übersicht ersetzt nicht die Konsultation mit einem deutschen Steuerberater mit Auslandsmandat. Unsere Strukturierungsempfehlungen fließen ausschließlich in die rechtliche Begleitung, nicht in die steuerliche.
Quellen
- DTA Deutschland–VAE vom 01.07.2010 (BStBl 2011 II S. 731)
- §32b EStG (Progressionsvorbehalt)
- §23 EStG (Private Veräußerungsgeschäfte)
- UAE Federal Decree-Law No. 47/2022 (Corporate Tax)
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Muss ich Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland versteuern?
Nach dem DTA Deutschland–VAE (Art. 6) sind Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen im Belegenheitsstaat (Dubai) steuerpflichtig — dort fällt aber keine Steuer an. In Deutschland werden sie freigestellt, aber im Progressionsvorbehalt nach §32b EStG erfasst.
Gibt es Capital-Gains-Tax beim Verkauf?
In den VAE nicht. In Deutschland kann §23 EStG greifen, wenn der Verkauf innerhalb von 10 Jahren erfolgt — der Gewinn ist nach DTA freigestellt, geht aber in den Progressionsvorbehalt ein.
Greift die UAE Corporate Tax bei Privatkauf?
Nein. Die UAE Corporate Tax (Federal Decree-Law 47/2022) gilt nur für Gesellschaften ab 375.000 AED Gewinn p.a. Privatpersonen, die Wohnimmobilien direkt halten, fallen nicht darunter.
