Insights · Bewirtschaftung & Governance · Mai 2026
Service-Charge-Erhöhung Dubai — wer entscheidet und wie eingreifen
Eine Service-Charge-Erhöhung in einer Dubai-Joint-Ownership-Community ist nach Dubai Law 6/2019 RERA-genehmigungspflichtig — sie kann nicht frei durch die Management-Gesellschaft gesetzt werden. Die strukturelle Sicherung läuft in vier Stufen: Vorschlag durch die Management-Gesellschaft, Mitsprache der Owner Association, Vorab-Genehmigung durch RERA, Abrechnung über das Mollak-Portal. Für DACH-Eigentümer ist die Owner-Association-Stimme via Power of Attorney und die direkte Mollak-Beschwerde der wirksamste Eingriffs-Hebel.
Der Genehmigungs-Workflow im Überblick
| Stufe | Akteur | Funktion |
|---|---|---|
| 1 | Management-Gesellschaft | Budget-Vorschlag Posten-für-Posten |
| 2 | Owner Association | Mitsprache, Vorab-Stellungnahme |
| 3 | RERA | Plausibilitäts-Prüfung gegen Vorjahr und Markt |
| 4 | Mollak-Portal | Operationalisierung der Abrechnung |
| 5 | Eigentümer-Beschwerde | Mollak-Streit-Modul, RERA-Schiedsstelle |
Was RERA bei der Plausibilitäts-Prüfung verlangt
- Vorjahresvergleich: Positionsweise gegenübergestellt — Strom, Cooling, Sicherheit, Reinigung, Wartung, Verwaltungs-Fee.
- Marktbenchmark: Vergleich mit RERA-erhobenen Service-Charge-Niveaus ähnlicher Communities.
- Real-Leistungs-Nachweis: Belege für gemeldete Leistungen, Verträge mit Service-Anbietern, Wartungsprotokolle.
- Sinkfonds-Plausibilität: Rücklagen für größere Sanierungen müssen in dedizierte Trust-Accounts fließen.
- Owner-Association-Vorab-Stellungnahme: dokumentierte OA-Versammlung mit Anwesenheits- und Stimmprotokoll.
Wo DACH-Eigentümer wirksam eingreifen
- Vor OA-Versammlung: Budget Posten-für-Posten prüfen via Mollak-Portal-Zugang; auffällige Steigerungen markieren.
- In der OA-Versammlung: Stimmrecht via Power of Attorney auch als Nicht-Resident.
- Bei RERA-Genehmigung: Beschwerde im Mollak-Portal mit Begründung — RERA fordert Audit, bei Bestätigung wird Budget reduziert.
- Bei strittigen Beträgen: Mollak-Streit-Modul nutzen — Beträge können bis zur Klärung im Treuhand gehalten werden.
- Eskalation: RERA-Schiedsstelle oder ordentliche Dubai-Courts; faktisch selten genutzt, weil OA-Mehrheit und RERA-Audit meist greifen.
Realistische Erhöhungs-Korridore
Eine numerische Deckelung wie bei der Mieterhöhung nach Smart Rental Index existiert für Service-Charges nicht. RERA-genehmigte Erhöhungen in Premium-Communities liegen typisch bei 8 bis 15 Prozent pro Jahr, wenn objektive Kostentreiber dokumentiert sind — Strom, District-Cooling, Sicherheits-Personal, Versicherungsbeiträge. Erhöhungen jenseits 20 Prozent unterliegen einer verstärkten RERA-Prüfung mit erweiterter Belegpflicht.
Sonderfälle
- Erst-Bewirtschaftung nach Übergabe: in den ersten 12 bis 18 Monaten ist die Datenlage dünn; RERA prüft konservativer, OA hat noch wenig Verhandlungsmacht.
- Wechsel der Management-Gesellschaft: ein OA-Beschluss kann die Management-Gesellschaft ablösen, allerdings nur mit qualifizierter Mehrheit und RERA-Bestätigung.
- Sinkfonds-Sonderzahlung: einmalige Sonderzahlungen für größere Sanierungen brauchen einen separaten RERA-Antrag mit Sanierungsplan und Kostenvoranschlag.
- Free-Hold-Villen ohne JOPL: Mollak greift nicht — dort wirken privatvertragliche Vereinbarungen mit Community-Provider.
Quellen
- Dubai Law No. (6) of 2019 — Ownership of Jointly Owned Real Property
- RERA — Service Charge Budget Approval Practice Notes
- Dubai Land Department — Mollak Implementation Guidelines
- RERA — Owner Association Manual and Voting Procedures
Hinweis: Service-Charge-Audits sind aufwändig; bei strittigen Fällen lokalen Joint-Ownership-Anwalt einschalten und die Power-of-Attorney-Vollmacht rechtzeitig erteilen.
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Kann die Management-Gesellschaft Service-Charges in Dubai frei erhöhen?
Nein. Eine Service-Charge-Erhöhung in einer Joint-Ownership-Community ist nach Dubai Law 6/2019 RERA-genehmigungspflichtig. Die Management-Gesellschaft schlägt ein Jahresbudget vor; RERA prüft die Plausibilität gegen Vorjahr, Marktbenchmarks und gemeldete Realleistungen. Erst nach Genehmigung dürfen die erhöhten Charges über das Mollak-Portal eingezogen werden.
Welche Rolle spielt die Owner Association beim Budget?
Die Owner Association ist nach Law 6/2019 das Eigentümer-Gremium der Community. Sie hat Einsichts- und Mitspracherecht beim Jahresbudget. Stimmrechte sind an den Eigentumsanteil (Quote nach Bruttofläche) gebunden. Nicht-residente DACH-Eigentümer können via Power of Attorney teilnehmen. Die OA-Versammlung ist Vorabsignal an RERA, nicht aber der finale Genehmigungsakt.
Was tun, wenn DACH-Eigentümer eine Erhöhung für überhöht halten?
Beschwerde im Mollak-Portal mit Begründung — typischerweise Verweis auf Vorjahresvergleich, fehlende Leistung oder unrealistische Kostenpositionen. RERA fordert dann ein Audit der Management-Gesellschaft an; bei Bestätigung der Überhöhung wird das genehmigte Budget reduziert. Strittige Beträge können bis zur Klärung im Mollak-Treuhand gehalten werden.
Gibt es eine gesetzliche Obergrenze für die Service-Charge-Erhöhung?
Keine numerische Deckelung nach Law 6/2019 — die Plausibilitäts-Prüfung durch RERA ersetzt eine starre Grenze. In der Praxis sind RERA-genehmigte Erhöhungen in Premium-Communities von 8 bis 15 Prozent pro Jahr möglich, wenn objektive Kostentreiber wie Strom-, Cooling- oder Sicherheitsleistungen vorliegen. Erhöhungen jenseits 20 Prozent unterliegen verstärkter RERA-Prüfung.
