Insights · DACH-Off-Plan-Leitfaden · Mai 2026

Was bedeutet Off-Plan bei Dubai-Immobilien?

Off-Plan bezeichnet den Kauf einer Immobilie vor ihrer Fertigstellung — direkt vom Entwickler, oft 2–4 Jahre vor Handover. Der Käufer zahlt nach festem Zahlungsplan (typisch 60 % während Bau, 40 % bei Übergabe) auf ein RERA-reguliertes Escrow-Konto. Eine Eintragung im DLD-Oqood-Register schützt den Anspruch bis zum Title-Deed-Transfer. Wie sich die einzelnen Off-Plan-Zahlungsplan-Modelle für deutsche Käufer in Dubai rechnerisch unterscheiden, ist im Detail aufgeschlüsselt.

Wie Off-Plan strukturell funktioniert

RERA Escrow Account

Nach UAE-Gesetz Nr. 8/2007 muss jeder Off-Plan-Entwickler ein bei der Real Estate Regulatory Agency (RERA) zugelassenes Escrow-Konto führen. Kundengelder dürfen nur projektbezogen abgerufen werden, gestaffelt nach Bauverlauf — bestätigt durch unabhängigen Bauingenieur. Wie das Escrow-Konto bei Off-Plan-Käufen in Dubai konkret funktioniert, ist im Detail dokumentiert.

Oqood-Eintragung

Mit dem Sale & Purchase Agreement (Form 4) erfolgt eine vorläufige Registrierung beim DLD — das „Oqood"-Zertifikat. Es belegt den Käuferanspruch noch vor Title-Deed-Ausstellung. Was die Oqood-Eintragung rechtlich vor der Übergabe in Dubai genau leistet und wo ihre Grenzen liegen, ist im Detail erläutert.

Zahlungsplan

Typische Strukturen: 10/40/50, 20/40/40, oder 60/40-Post-Handover. Der konkrete Plan ist Verhandlungssache bei Direktallokation, bei Aggregator-Listings fix. Welcher Eigenkapitalanteil je Zahlungsplan-Modell tatsächlich vorzuhalten ist, lässt sich vorab strukturieren.

Strukturelle Risiken

• Verzögerungen. Mehrjährige Handover-Delays sind in Dubai historisch keine Seltenheit; RERA-Sanktionen erst bei > 24 Monaten Verzug verbindlich.
• Spezifikationsänderungen. Entwickler dürfen Layout-Änderungen innerhalb definierter Toleranz vornehmen.
• Liquiditätsbindung. Vor Handover lässt sich die Einheit zwar weiterverkaufen („Assignment Sale"), oft aber nur mit DLD-Zustimmung und Entwickler-NOC.

Was AXD nur empfiehlt

Off-Plan-Empfehlungen ausschließlich bei Tier-1-Entwicklern mit positiver Handover-History (Emaar, Damac, Sobha, Nakheel, Meraas, Dubai Holding, Aldar). Aggregator-Listings — auch über Portale — verwenden wir nicht als Empfehlungsbasis.

Quellen

• UAE Federal Law No. 8/2007 (Escrow Account Law)
• RERA Trakheesi System, Dubai Land Department
• DLD Form 4 — Off-Plan Sale & Purchase Agreement