Insights · DACH-Strukturleitfaden · Mai 2026
Kann ich eine Dubai-Immobilie über eine GmbH oder Holding kaufen?
Ja. Das Dubai Land Department akzeptiert drei Erwerbsstrukturen: persönlicher Direkterwerb, RAK-ICC-Offshore-Gesellschaft oder deutsche GmbH. Persönlich ist Standard für Einzelinvestoren; RAK ICC ist die übliche Holdingform für Mehrobjekt-Portfolios; die deutsche GmbH ist wegen § 8b KStG bei Immobilien-Gewinnen nicht begünstigt und führt zur Doppelbelastung.
Strukturvergleich für DACH-HNWI
| Struktur | DLD-Akzeptanz | Setup-Kosten | Eignung |
|---|---|---|---|
| Persönlich (natürliche Person) | Standard | 0 | Einzelobjekt, klare Steuertransparenz |
| RAK ICC Offshore-Holding | Anerkannt (Companies Regulations 2018) | USD 2.500–4.500 + USD 1.500–2.500 p.a. | Portfolio ab 3+ Einheiten, Erbschaftsplanung |
| UAE Free-Zone-Company (DIFC, ADGM, JAFZA) | Nur mit expliziter Real-Estate-Lizenz | USD 8.000–15.000 + p.a. | Operative Strukturen, Tax Residency möglich |
| Deutsche GmbH oder UG | Akzeptiert mit apostilliertem HRB-Auszug + POA | Hoch (laufende Doppelbesteuerung) | Selten — § 8b KStG greift bei Immobilien nicht |
Warum die deutsche GmbH selten passt
§ 8b KStG befreit Beteiligungserträge zwischen Kapitalgesellschaften zu 95 %, gilt aber für Immobiliengewinne aus Drittstaaten nur eingeschränkt. Mieteinnahmen einer Dubai-Tochter fließen in der GmbH der vollen 15 % Körperschaftsteuer plus Gewerbesteuer zu — auf der UAE-Seite kommt seit dem UAE Corporate Tax-Gesetz 47/2022 eine effektive 9 % Belastung oberhalb AED 375.000 Gewinn dazu. Der Direkterwerb durch die natürliche Person bleibt für DACH-HNWI die steuerlich saubere Default-Struktur. Eine RAK-ICC-Holding ist sinnvoll, wenn Portfolio-Konsolidierung oder Erbschaftsplanung im Vordergrund stehen — dafür existiert die ergänzende Lösung des DIFC-Testaments.
Was die DLD verlangt
- Memorandum of Association in englischer Übersetzung, apostilliert
- Power of Attorney auf Geschäftsführer oder Bevollmächtigten, notariell beglaubigt — siehe Power of Attorney Dubai
- Certificate of Incorporation oder UAE Trade License
- KYC-Nachweis der Ultimate Beneficial Owners (ab 25 % Anteil)
- Bei deutschen Gesellschaften: HRB-Auszug nicht älter als 3 Monate
Quellen
- RAK ICC, Business Companies Regulations 2018
- UAE Federal Decree-Law 47/2022 (Corporate Tax)
- § 8b Körperschaftsteuergesetz (Beteiligungsertragsbefreiung)
- Dubai Land Department, Procedures Guide für Corporate Buyers
Die Fragen, die zuerst kommen
Beantwortet.
Akzeptiert das DLD juristische Personen als Eigentümer?
Ja. Das Dubai Land Department akzeptiert Käufer als natürliche Person, als UAE-Mainland-Gesellschaft, als Free-Zone-Company mit ausdrücklicher Real-Estate-Lizenz oder als RAK-ICC-Offshore-Gesellschaft. Deutsche GmbHs werden über apostillierte Memorandum-Übersetzung und Power of Attorney zugelassen.
Welche Struktur ist für DACH-Investoren typisch?
Drei Pfade: persönlicher Direkterwerb (einfach, volle deutsche Steuertransparenz), RAK ICC Offshore-Holding (kostengünstig, anonymitätsfreundlich, aber kein Tax Residency Certificate), oder deutsche GmbH (selten — § 8b KStG greift bei Immobiliengesellschaften nicht, doppelte Belastung).
Kostet eine RAK ICC mehr als der Direkterwerb?
Gründung typisch USD 2.500–4.500, jährliche Verwaltung USD 1.500–2.500. Hinzu kommt DLD-Corporate-Verification-Gebühr. Die Struktur rechnet sich erst bei Portfolios oder Erbschaftsplanung — siehe DIFC-Testament-Alternative.
